1. 引言

安徽省近期出台了一系列房地产优化政策，旨在支持房地产市场健康发展。例如，安徽省滁州市住房和城乡建设局推出了包括购房补贴等七项措施的新房地产政策，以支持“卖旧买新”。安徽省还坚持因城施策、一城一策、精准施策，加大对首套房和改善性住房的政策支持力度，推动商品房开发方式、融资方式、销售方式转型，有力有序推行商品房现房销售。安徽省房地产销售市场在近期呈现出一定的回暖迹象。根据贝壳网数据显示，近期二手房市场经历了一些积极变化，成交量在月度和年度比较中均显示出增长。例如，70城市的二手房成交量同比增长37%，而15个高频监测城市同比增长24%。新房市场方面，虽然整体销售情况仍面临一定压力，但部分城市在新政策推动下，销售情况有所改善。安徽省商品房销售价格整体趋于平稳。在政策效应积极释放和预期调整下，价格见底回升的态势比较清晰。部分城市房价呈现企稳横盘态势，显示出市场正在逐渐稳定。安徽省内各市房地产市场分化明显。合肥等大城市由于经济发达、人口集聚等因素成为房企布局的重点城市，而部分中小城市房地产市场则相对低迷。这种分化现象在未来一段时间内可能仍将存在。

2. 文献综述

供求关系发生了明显转变，过去房地产市场以速度和数量为导向的发展模式，已经无法满足当前高质量发展的迫切需求。在这种情况下，房地产发展模式转型升级势在必行。李建军发现我国房地产企业融资环境出现恶化，部分房地产企业尤其是民营房地产企业融资困难，面临债务违约风险。他提出为了积极稳妥化解房地产风险，要一视同仁满足不同所有制房地产企业合理的融资需求，支持在建房地产项目正常建设，维护广大购房人合法权益[1]；赵维树通过对长三角洲23座城市的房地产销售面板数据进行分析，从人口空间分析，政策支持等角度提出建议；为了更有针对性，戚丹璎基于人口的空间视角对上海房地产市场供求关系研究并提出对策[2]；对于小城市房地产行业发展，吴海鹏观察到潍坊市正处在经济结构调整、新旧动能转换、高品质城市更新的关键阶段，房地产业必须重构市场逻辑、健全体制机制、维护金融安全、回归民生初心、克制资本冲动[3]。它山之石可以攻玉，站在当下的关键节点，付晨总结、思考和借鉴相关国家(地区)的经验和教训，以期为构建适合我国国情的房地产新发展模式、促进房地产市场平稳健康发展提供借鉴[4]。面对于存量房，袁子畏提出了存量房改高品质住宅的设计实践与思考，倪鹏飞则认为住房新发展模式是通过保障与市场双轨融合，以“房住不炒”为根本定位，以内生力量为根本动力，以内涵发展为主要方式，以存量优化为战略重点，以都市圈为空间单元，以平稳健康、良性循环、绿色智慧为基本要求的高质量发展模式[5]。虞晓芬则认为地方政府肩负促进区域房地产市场平稳健康发展的重任[6]；韩思语提出了精细化构建保障性住房建设的法治体系、系统性优化“平急两用”公共基础设施建设法治环境的创新路径、积极开拓城中村改造的法治建设路径,以期推动房地产市场走上规范化、健康化的发展道路[7]。

3. 数据来源

本文本着客观性与主观性相结合的原则，进行数据获取[8]。在客观方面，安徽省商品住宅销售情况由国家国际局官网获得，由于1~3月属于农历春节期间，商品房销售数据无法反映当月具体销售情况，也不利于整体情况判断，所以商品住宅的销售数据由当年4月开始计取，本文主要反映后时代下房地产的发展状况，计取开始时间为2021年4月，截止到2024年5月。在主观方面，本着以人为本的实际原则，对352位不同年龄层次(考虑到购房能力年龄设置在22~60岁之间)、不同工作性质的志愿者进行购房意愿问卷调查以及填写影响购房意愿因素打分表，本次调查共收集313份网络问卷，线下问卷39份，有效份数为341份[9]。

4. 数据分析

4.1. 客观数据分析

通过国家统计局的房地产行业月度数据整理可以得到表1——安徽省商品住宅销售情况表，为了更直观地了解市场情况，图1为安徽省商品住宅销售情况趋势图，从中可以看出商品住宅销售面积值(万平方米)逐步下降，与此相对应商品住宅销售额值(亿元)也在逐步下降，居民整体购房意愿下降。详见表1，图1。

Table 1.Sales table of commercial residential buildings in Anhui Province

表1.安徽省商品住宅销售情况表

Figure 1.Trend chart of commercial housing sales in Anhui Province

图1.安徽省商品住宅销售情况趋势图

4.2. 主观数据分析

4.2.1. 问卷数据整理

根据调查问卷可以得到，填写本次问卷的年龄集中在22~50岁，占比89.17%。在家庭收入方面，16.67%的家庭年收入在10万元以下，45.37%的家庭年收入在10~20万元，19.44%的家庭年收入在20~30万元，18.52%的家庭年收入在30万元以上。在家庭的子女数量方面，54.63%为独生子女家庭，二胎家庭占比20.37%，无孩家庭为23.15%，二胎以上1.85%。与父母居住在一起的占比61.11%，单独居住占比38.89%。65.74%的测试者希望购买新房，而34.26%更愿意买二手房。50.92%的测试者不在乎是否是学区房，38.89%的测试者还是比较重视学区，其余更倾向于非学区房。67.59%的志愿者愿意购买毛坯房，32.41%更加希望购买精装房。81.48%的测试者购买房屋的意图为自住。13.89%认为政府出台新政可以促进房地产行业健康发展，45.37%持观望状态，剩余的测试者则持消极态度。

4.2.2. 打分表数据质量分析

1) 信度分析表汇总结果如下表2所示。

Table 2.Reliability summary table

表2.信度汇总表

2) 效度分析汇总结果由表3所示。

Table 3.Summary of inspection for KMO and Bartlett

表3.KMO和Bartlett的检验汇总表

3) 主成分及因子载荷矩阵特征根值以及方差贡献率如下表4所示。

Table 4.Eigenvalues and contribution rates of factor loading matrix

表4.因子载荷矩阵的特征根值及贡献率

由表2已知，打分表的信度系数α= 0.965 > 0.8，则可认为该打分表的信度极好。由表3可知，调查问卷的效度系数KMO值 = 0.881 > 0.5，且Sig = 0.000 < 0.05，可认为此打分表结构效度很好。

由表4可知，经过多次修改整理9个因子，与预期基本相符，累积方差解释率值为83.34%，说明9个因子可以反映打分表问题绝大部分信息。其中工资、房价、贷款利率、首付比例以及地理位置五个因子的累积方差解释率可达到60.68%，经济因素对购房意愿的影响极为深刻，下文将着重从这几个方面提出建议。

5. 建议及对策

5.1. 优化政策环境，增强市场信心

安徽省应根据各城市的实际情况，采取因城施策、一城一策的调控策略，加大对首套房和改善性住房的政策支持力度，合理确定个人住房贷款首付比例和贷款利率政策，支持刚性和改善性住房需求[10]。继续实施减税降费政策，如减征“六税两费”，对月销售额10万元以下的增值税小规模纳税人免征增值税，降低企业运营成本，增强市场活力。

5.2. 推动行业转型，满足多样化需求

提升住房品质和服务，房企应顺应市场需求，加强房屋品质、服务品质的提升，满足居民多样化、高品质的住房需求[11]。积极探索商品房现房销售模式，减少预售带来的不确定性，增强购房者信心。同时，推动房企从单一的开发销售模式向多元化经营转变，如租赁、运营等。此外，城中村改造、保障房建设、平急两用公共设施建设也是新模式的重要切入点[12]。

5.3. 化解房企风险，稳定市场预期

推进“保交楼”工作：继续将“保交楼”作为工作重点，确保已售楼盘按时交付，稳定购房者预期，避免系统性风险的发生[13]。重拳整治市场秩序：推进房地产企业信用体系建设，纠治房地产开发、交易、中介、物业等方面的乱象，营造公平、透明、规范的市场环境。

5.4. 推动区域协调发展，缩小市场分化

针对省内各市房地产市场分化明显的问题，应加强对弱势地区的政策扶持和市场引导，促进区域协调发展[14]。加快新型城镇化进程，提高城镇化质量和水平，释放更多住房需求，特别是改善性住房和保障房需求。

5.5. 推动产业融合与创新发展

推动房地产业与建筑业、制造业、服务业等产业的融合发展，形成产业链上下游的协同效应，提升整体竞争力。支持房企在绿色建筑、智能建筑等领域的技术创新和应用推广[15]，提升房屋品质和居住体验。

下行时期安徽省房地产业的健康发展需要政府、市场和企业三方面的共同努力。通过优化政策环境、推动行业转型、化解房企风险、推动区域协调发展以及促进产业融合与创新发展等措施的实施，可以有效促进房地产市场的平稳健康发展。

参考文献